급등하는 서울 부동산에 올라타기란 참 쉽지 않은 결정이죠.
그렇다고 해서 계속해서 무주택자로 남는 것 역시 매우 위험한 결정임이 틀림없구요.
제가 서울 부동산을 매수해야겠다고 마음 먹은 시점은 올해 여름입니다.
늦어도 한참 늦은 '지각생'이었던 것이죠.
지금까지 부동산에 아예 관심이 없었던 것은 아닌데,
최근 결혼을 하게 되고, 와이프와 저 모두 직장이 서울이다보니,
결국엔 집을 사야하는데 과연 어느 시점에,
어떤 아파트를 매수할지에 대한 포지션을 빨리 정해야겠더라구요.
2019년 상반기에 장소 불문하고 인서울 아파트란 곳들은 모두 청약을 넣어봤는데,
맞벌이 신혼부부가 새아파트를 당첨받는 것은 사실상 불가능에 가깝더라구요.
애초에 가점제 물량은 가점 때문에 불가능인 것이고,
추첨 물량인 40평대 이상 넣어도 경쟁율 때문에 광탈.
신혼부부 특별공급이 있지 않느냐 하실 수 있는데,
부부합산 소득이 그리 높지 않은 편인데도
소득 때문에 특별공급을 넣을 수 있는 자격 자체가 안 되더라구요.
(맞벌이 부부라면 소득 합산 한번 해보세요.
소득이 아주 낮지 않은 이상 특별공급 요건에 해당이 되지 않을 겁니다.)
맞벌이 부부가 특별공급 요건을 충족시키기 위해
회사한테 급여를 조금만 지급해달라고 할 수도 없고,
특별공급 자격 갖추겠다고 둘 중 한명이 회사를 그만두는 것도 말이 안 되는 상황이었던 것이죠.
그리하여 청약으로 내 집 마련하는 것은 불가능하다는 결론을 내리고,
구축 아파트를 보기 시작했습니다.
그 전에...
과연 현 시점에 부동산을 사도 되는 것인가? 에 대한 결론은
신성철 선생님의 블로그를 통해 힌트를 많이 얻었습니다.
닫힌계
종종 그런 생각을 합니다. 부동산에 대한 오해들을 보면서 어디서부터 잘못된 것이고어디를 짚어드리면 가...
blog.naver.com
최근에도 좋은 글을 많이 올려주셨는데요,
부동산은 주식시장과 달리 어떻게든 시장에 참여를 할 수 밖에 없는 시장입니다.
자가를 선택하든,
전세를 선택하든,
월세를 선택하는
각자의 선택에 따라 집 한채를 소비하게 되는 것이죠.
이 3가지 중 그 어떤 것을 선택하게 되든,
특정 지역의 공급량이 부족하면
자가/전세/월세 이 범주 안에서 부족이 나올 수 밖에 없습니다.
요즘처럼 세무조사를 확대하고 대출 규제를 해서 자가 매수를 막는다고 한들,
서울 사람들이 살고 싶어하는 신축 아파트의 공급량을 늘리지 않는 한
전월세 부족함을 해결할 수 없는거죠.
(세금 강화로 인해 신축 뿐만 아니라 구축 아파트의 물량 역시 시장에 나오기 어려운 상황이죠.)
전월세 부족으로 인해 전세가가 올라가게 되면 다시 매매가가 상승하는 구조이구요.
2021년 이후부터는 역대 공급량이 최저인 수준에 다다르게 될 것입니다.
낮은 금리로 인해 유동성은 넘쳐나지,
부동산 외에는 안전한 투자처가 보이지 않고,
3기 신도시로 인해 어마어마한 토지보상금이 풀릴 예정이고...
거기다가 이번에 서울시는 신혼부부의 전세자금 이자를 대신 내주겠다고 발벗고 나서더군요.
서울시, 신혼부부 전·월세 보증금 연 1조 지원…소득기준도 1억원으로 완화
서울시가 2020년부터 3년간 총 3조원을 투입해 연간 신혼부부 2만5000쌍을 지원한다. 서울시는 28일 이런 내용이 핵심인 ‘서..
biz.chosun.com
전월세가 부족한 상황에서...
거기에 유동성을 더 불어넣겠다는 것입니다.
서울시에서 저렇게 지원을 해주겠다고 하니
경기도에서 서울로 출퇴근할 뻔한 신혼부부들도
이제 서울에서 전세를 구하게 되겠죠.
가뜩이나 전월세가 부족한 상황에서...
연간 1조원이 또 시장으로 흘러들어오는 것입니다.
아무튼 저는 위 뉴스를 보고
얼른 서울 부동산을 매수해야겠다는 굳은 결심을 하게 됩니다.
와이프의 평생 직장이 광화문인지라,
광화문으로의 직주근접을 가장 중요한 요소로 보고 호갱노노 서치를 시작하게 됩니다.
실거주 가치가 높은 곳을 어떻게 추려볼까 고민하다보니,
이미 높은 전세가를 형성한 곳들은 분명 그만한 이유가 있을 것이란 생각이 들었습니다.
높은 전세가를 지불할만한 재력 있는 분들이
기꺼이 그 돈을 지불하고 살만큼 실거주 만족도가 높은 아파트...
매매가와 달리 전세가는 등락이 심하지 않고
그 아파트의 실질적 이용가치를 잘 반영한다고 봐요.
물론 주변에 신축 아파트가 많이 들어서면
그 기간동안 일시적으로 전세가가 약세를 보이는 것은 당연하겠구요.
전세 30평대,
5.5억원 이상,
400세대 이상,
입주 10년 이내,
전세가율 60% 이상,
세대당주차 1.2대 이상...
이런 조건을 걸어서 검색을 해보니
생각보다 이 조건을 충족하는 아파트 단지가 많지 않더군요.
10년 이내 신촉 아파트를 사고 싶었고 (신축 아파트의 공급량 부족이 뻔한 상황이니)
그리고 일단은 전세 끼고 매수를 할 생각이라
이왕이면 전세가율이 높은 단지들을 찾아보게 되었습니다.
서울 도심 가장 인접한 곳으론,
경희궁자이
서북쪽으로는,
DMC센트럴아이파크
동쪽으로는,
래미안신당하이베르
왕십리자이
서울숲더샵
서남쪽으로는,
신도림디큐브시티
영등포아트자이
남쪽으로는,
두산위브트레지움
흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레
흑성한강센트레빌
래미안이수역로이파크
이수힐스테이트
같은 곳들이 필터링 되더라구요.
마지막으로 서울도심 동북쪽으로는
삼선SK뷰가 유일하게 필터링에 걸렸구요.
경희궁자이와 흑석뉴타운 쪽은 제가 감당할 수 있는 매매가가 아니었기에
큰 고민없이 패스를 할 수 있었습니다.
공덕, 마포 쪽도 제가 참 좋아하는 곳인데
현재의 제 예산으로 무리해서 들어갈 수 있는 곳은 아니라 패스를 했습니다.
게다가 현재의 제 직장이 노원구에 있기에
서울의 동쪽으로 자꾸 눈길이 갔고 결국 성동구 아니면,
성북구 최남단인 삼선SK뷰였는데
매일같이 4호선을 타는지라
큰 고민없이 삼선SK뷰를 최종 선택지로 마킹하게 됩니다.
'삼선동3가 삼선SK뷰'의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노
'삼선동3가 삼선SK뷰'의 기본정보와 아파트 실거래가/시세, 매매/전세/월세 매물, 주변 교통, 학교/학군, 편의시설/어린이집/..
hogangnono.com
호갱노노에 올라온 거주민들의 후기,
부동산스터디 카페에 올라온 계약 후기와 그 밑에 달린 댓글들도
선택을 하는데 도움이 되었습니다.
흔히 알고 있는 이 아파트의 특징은 다음과 같습니다.
1. 4호선 한성대입구역 역세권 (도보로 6~7분. 마을 버스 이용 시 좀 더 시간 단축)
2. CBD 서울도심 직주근접 (광화문까지 4.7km. 자차로 막혀도 15분 거리)
3. 한성대입구역-혜화역-동대문역-동대문역사문화공원역-충무로역 순이라
1/2/3/5호선으로 갈아타기 쉬움.
4. 2012년 준신축 아파트
5. 커뮤니티시설(헬스장, 도서관, 어린이집) 및 전반적인 조경 괜찮음
6. 삼선초등학교 초품아
7. 넉넉한 주차공간 (세대당 1.5대)
8. 20평대/30평대/40평대 비율이 괜찮고 (중대형 평형의 비중이 높음),
임대세대 없고, 복층 펜트하우스도 있음.
9. 성북천, 한양도성, 낙산공원 등 산책할 곳 많음.
10. 서울대병원까지 1.8km 거리. 한성대학교, 가톨릭대학교 성신교정, 성균관대학교, 고려대학교 인근.
단점을 꼽자면...
세대수가 430세대라는 점?
그런데 이 부분은 주변에 삼선5구역 재개발 롯데캐슬이 들어서면서
주변 인프라가 더 좋아지리라 봅니다.
처음에는 삼선5구역을 매수하려고 했는데...
물건도 없고 제가 실제로 실거주를 해야하는 상황이라
삼선SK뷰를 매수하게 되었습니다.
삼선SK뷰에서 초등학교까지의 거리,
광화문으로 가는 버스 정류장까지의 거리, 역까지의 거리 등을 고려해보면,
롯데캐슬이 들어선 이후에도 2012년식이라는 점 빼고는
SK뷰가 입지적으로 계속해서 좋은 평가를 받지 않을까 하는 생각이 듭니다.
내년 봄에 삼선5구역 일반 분양이 이루어질 때가 되면,
더 많은 사람들이 '삼선동'에 대해 알지 않을까 싶네요.
사실...
현 가격이 고점일지 아닐지 누가 알겠습니까.
다만 여기에서 가격이 20% 빠져도 버틸 자신이 있고,
금리가 지금보다 2-3배 오르는 상황에서도 대출 이자 갚으며 충분히 버틸 수 있다는 생각을 하니,
무주택자로 남아서 불안해하는 것 보다는 1주택자가 되는 것이 훨씬 나을거란 생각이 드네요.
화폐 가치가 점점 떨어지는 상황에서 인플레이션 헷지도 해야 하고,
서울의 유효 주택 공급량이 급격하게 줄어드는 상황에서
전월세 사는 것도 사실 무모한 베팅을 하는 것과 다름없고,
서울시의 전세보증금 지원, 3기 신도시의 토지보상금 유입 등
가까운 미래에 큰 유동성이 주택시장으로 흘러들어오는 것이 뻔히 보이는 상황에서
무주택자 신분을 유지하기 보다는 용기를 내서 1주택 유주택자가 되는 것이
조금 더 안전한 선택지라는 생각이 컸습니다.
제가 찍은 삼선SK뷰 사진으로 글을 마칩니다.
4호선 한성대입구역에서 내리면 성북천을 지나 삼선SK뷰로 오게 됩니다.
산책로 따라 쭉 걷게 되면 성신여대 상권이 있는 곳까지 이어지죠.
역에서 아파트까지 걸어가면 6분 정도는 걸리는 것 같구요,
마을버스를 타게 되면 3~4분 정도 걸리겠네요.
광화문에서 오는 버스 정류장은 좀 더 거리가 가까워서
걸어서 3~4분 정도 걸렸습니다.
아파트 단지 바로 옆에 신축 건물인 성북세무서가 있습니다.
세무 상담 받아야 할 때 유용하겠군요.
아파트 정문입니다.
단지내 상가가 스트리트형으로 쭉 있는데,
식당, 학원, 카페, 셀프빨래방, 부동산 등의 상권이 형성되어 있더군요.
단지 맞은 편으로 편의점과 마트도 보였습니다.
단지내 모습은 다음과 같습니다.
1000세대 이상의 신축 대단지랑 비교할 정도의 조경은 아닙니다만,
430세대 아파트에 이 정도 조경이면 만족스럽더라구요.
정문과 후문을 통해 아파트를 가로지르는 길이 있기는 한데
지하 주차장 위치가 정문/후문을 통과해서 바로 우측으로 빠지도록 되어 있어서
실제로 단지내로 차가 많이 왔다갔다 하지는 않습니다.
놀이터는 아파트를 둘러싸는 조경 트랙에 위치하고 있어서
안전하게 아이들이 놀 수 있겠더군요.
마지막으로 교육시설.
102동에 국공립어린이집이 하나 있구요.
삼선초등학교에 병설유치원도 따로 있더군요.
아래는 삼선초등학교 운동장에서 바라 본 삼선SK뷰의 모습입니다.
운동장에 인공잔디가 깔려 있어서 참 좋더군요.
삼선초 보내는 부모라면 아이들 뛰어노는 모습을 아파트에서
흐뭇하게 지켜볼 수 있지 않을까란 생각을 해보았습니다.
이상 부린이의 인서울 아파트 매수 후기였습니다.
많은 도움을 주신 카페 분들께 감사드립니다.
[출처] 갭 3억 인서울 아파트 구매하기 - 삼선SK뷰 매수했습니다 (부동산 스터디') |작성자 셈틀
