서울지역 아파트 가치의 기준
아파트 선택 시 그 가치의 기준은 개인마다 각양각색입니다.어떤 이는 생활 편의성을 우선으로 삼으며 또 어떤 이는 그 지역의 브랜드 가치를 중요시합니다.선택의 목적성이 투자냐 실거주냐에 따라 확연하게 달라지는 것은 어쩔 수 없지만 투자를 고려한다면 그 비중에 따라 분명한 기준이 마련되어야 리스크를 방지할 수 있습니다.
주부 A씨는 대형마트와 지하철역이 바로 앞에 있는 신축아파트로 큰맘먹고 이사했습니다.주부로서 생활하기에 이 보다 더 좋은 환경이 없다고 생각했습니다.그런데 몇년 후 주변 아파트들의 시세는 쭉쭉 올라갔으나 본인 집만 그대로인 것에 땅을 치며 후회하기 시작했습니다.더 더욱 억울한 것은 본인 기준에서는 주변 아파트들의 가치가 훨씬 더 형편없어 보였기 때문입니다.
주부A씨의 사례를 보면 아파트 선택시 투자와 실거주 중 어느 곳에 더 큰 비중을 두어야 할 지를 결정하는 일이 매우 중요하다는 것을 알 수 있습니다.또한 아파트 가치의 평가가 본인 기준이 아닌 객관적 기준으로 매겨져야 정확한 가치를 알 수 있다는 사실입니다.
현재 서울.수도권에서 가장 비싼 평당가를 자랑하는 반포 아크로리버파크 아파트
서울지역 아파트 가치의 평가 요소
서울.수도권에 있는 아파트들의 가치를 평가하기 위해서는 다음의 7가지를 주목해야 합니다.그것은 바로
해당지역 입지,해당지역 환경,해당지역 아파트구성비,지역내 해당아파트입지,해당아파트세대수,해당아파트구조와 시설,해당아파트 연식
입니다.이 7가지 요인에 의해 실거주가치와 투자가치가 매겨지며 그것은 궁극적으로 그 아파트의 브랜드가치로 귀결됩니다.
이 일곱가지 요인은 다음과 같이 설명됩니다.
해당지역 입지
해당아파트가 있는 지역의 입지평가는 직주근접성,한강접근성,경부고속도로 초입 접근성 이 세가지 척도에 의해 결정됩니다.서울.수도권 대부분의 일자리는 3대 도심인 GBD(강남권 150만),CBD(광화문권 100만),YBD(여의도권 40만)에 있으며 이곳과 해당아파트 지역과의 출퇴근 거리.시간에 의해 직주 근접성을 평가할 수 있습니다.가령 일산에 집이 있다면 이곳 3대 도심 모두와 거리가 먼 직주근접성이 아주 좋지 못한 곳이 됩니다.반면에 이촌동에 집이 있다면 이곳 3대 도심 어디와도 근접해 있는 최고의 직주근접성을 지녔다고 할 수 있습니다.
서울 3대 도심
한강접근성은 출퇴근을 비롯해 서울내에서 이동할 때 반드시 자주 지나쳐야할 한강다리들과 강변북로.올림픽대로와의 접근성을 뜻합니다.집이 한강변에 있는 경우 많은 시간과 노력을 세이브할 수 있기 때문입니다.
한강변 대단지 아파트촌(최소 1만세대 이상)
경부고속도로 초입 접근성이란 서울.수도권외 지역으로 이동할 때 가장 많이 거쳐야 할 곳이기 때문에 의미가 있습니다.반포,압구정동,대치동의 경우가 경부고속도로 초입으로의 진입이 가장 수월한 곳입니다.
위에서 언급한 3가지 입지평가 요인에 모두 해당되는 곳이 바로 반포,압구정동,이촌동입니다.모두 대한민국에서 가장 비싼 아파트를 배출해 내고 있는 부촌에 해당됩니다.그런데 YBD,CBD와의 근접성에 있어서는 여의도,마포도 무시하지 못합니다.
3대도심 직주근접,한강변,경부고속도로접근에 있어서 최적의 입지를 갖춘 2개의 지역
해당지역 환경
해당아파트가 있는 지역의 환경평가는 대중교통,학군,종합병원,대형공원,대형쇼핑몰의 여부로 판가름납니다.소위 말하는 생활문화 인프라인데 실거주 가치에 있어 가장 중요한 요소들입니다.실제로 부촌으로 여겨지는 지역의 경우 위의 모든 것이 완벽하리만큼 잘 갖춰져 있습니다.
도보 또는 차량 5분내로 대중교통,학원가,대형병원,대형쇼핑몰,대형공원등의 우수 인프라가 갖춰진 지역
해당지역 아파트구성비
임의의 단위면적당 아파트가 차지하는 구성비를 의미합니다.여기서 아파트란 경제적 중위층을 의미하며 80%이상 차지할 경우 그 지역은 대부분 중위층이상만 거주한다고 할 수 있습니다.입지가 그리 좋지 않더라도 신도시의 경우 아파트 구성비가 90%이라 좋은 환경을 갖추는데 크게 기여할 수 있는 것입니다.
강남구는 대부분 아파트로 구성되어 있으며 좌우로 서초구.송파구가 지지해주고 아래로는 과천,평촌,판교,분당에 이어 경기 동남권의 용인,광교,동탄으로 이어져 대한민국에서 가장 큰 아파트 구성비가 높은 메머드 지역으로 자리잡고 있는 것입니다.
중위층 이상의 세대수가 많으면 많을 수록 학원,쇼핑 등의 수요가 많아 민간의 투자가 빈번하게 이루어지면서 시너지를 더하게 됩니다.또한 대중교통망 등 사회간접자본의 투자도 자연스레 높아질 수 밖에 없는 것입니다.결국 중위층 세대수로 빼곡히 체워진 거대 지역일 수록 여러모로 좋은 환경을 갖추는데 유리할 수 밖에 없습니다.
지역내 해당아파트 입지
해당아파트가 있는 지역의 환경이 아무리 좋아도 이용하는데 있어서의 거리감과 동선에 따라 가격차이가 발생할 수 밖에 없습니다.역세권과 비역세권의 차이라든가 한강수변부냐 아니냐의 차이같은 것입니다.
해당아파트 세대수
옛부터 아파트는 세대수와 비례해 가격차이가 났었습니다.동일한 입지와 환경에 1500세대 아파트와 50세대 아파트는 그 평당가에 현격한 차이를 보입니다.위의 세대수 원리에 의거해 아파트 자체도 세대수가 많을 수록 더 많은 수요와 투자가 서로 시너지를 내게 마련인 것입니다.더군다나 최근 지어지는 아파트들은 커뮤니티 시설이 중요하기 때문에 세대수가 많을 수록 규모의 경제가 이루어져 더 많고 더 좋은 커뮤니티 시설을 확보할 수 있는 것입니다.
해당아파트 구조와 시설
우리나라에서는 아파트,주상복합,빌라 중에서 아파트를 으뜸으로 쳐 줍니다.주상복합이나 빌라의 평당가는 동일한 입지와 환경하에서 아파트 대비 70~80%에 그치는 경우가 태반입니다.전용면적률,환기,프라이버시 등을 이유로 아직까지도 주상복합은 아파트를 따라가지 못하고 있습니다.
해당아파트 연식
아파트는 준공후 약3년차가 되었을 때 가장 높은 가격을 형성합니다.그 이후 보합세를 장기간 이루다 약 15년차 정도가 되었을 때부터 가격이 하락합니다.모든 소비재의 감가상각과 동일한 원리로 작동하기 때문입니다.다만 땅은 영원하기 때문에 어느 정도 노후 시점이 되었을 때 재건축,재개발,리모델링 등으로 재 탄생하게 됩니다.물론 용적률과 보유지분에 따라 변수는 충분히 있습니다.재건축이 가능한 경우 약 20년차 정도부터 다시 가격이 상승세를 보입니다.건축심의.사업시행인가.관리처분인가의 단계에 따라 최고가 100% 대비 70%.80%.90%정도의 시세를 형성하게 됩니다.즉 준공후 최고가가 20억인 아파트를 재건축 진행과정 중인 건축심의후 구입한다면 약 14억정도에 사게 되는 것입니다.
준공후 3년이 지난 후에도 해당 아파트가격이 서서히 계속 오르고 있는 경우 착각을 하게 되는데, 그러한 경우는 대부분 서울.수도권 지역 모두 함께 오르고 있었기 때문인 것입니다.가격의 오름은 상대평가가 기준이 되어야 하며 절대평가를 기준으로 삼을 경우 착각에 빠지게 됩니다. 즉 나만 올랐는지 남들도 같이 올랐는지 항상 시세추이를 비교해 봐야 합니다.그렇기 때문에 시세차익을 바란다면 준공후 3년이 지난 새아파트는 결코 구입해서는 안된다는 것입니다. 아파트 시세차익을 가장 안전하고 합리적으로 누리고 싶다면, 건축심의 바로 직전 구입해 준공후 5년정도 지난 후 양도해야 합니다.
서울.수도권 아파트의 브랜드 가치
대한민국에서 가장 비싼 최고의 아파트를 꼽는다면? 아마도 대부분 압구정동 현대아파트를 언급할 것입니다.그렇다면 어떻게 압구정동 현대아파트가 그러한 지존의 위치를 차지할 수 있었으며 지금까지 쭉 유지할 수 있었을까요? 답은 간단합니다.위에서 언급한대로, 표를 보면 입지.환경.구성비에 있어서도 최고득점,지역내 세대수.연식.입지.구조에 있어서도 최고득점,거주가치와 투자가치 두가지 모두 만족시켜 결국 최고의 브랜드 가치를 창출할 수 있었던 것입니다.
만일 구입하고자 하는 아파트가 A급 지역에 속하는 매물이 아닐 경우, 위의 표대로 적절히 평가해 보면 그 가치가 보일 것입니다.예를 들어 흑석동의 경우 입지는 A급이나 환경과 구성비에 있어서는 약세를 보입니다.대부분 지역이 구릉지로 되어있어 대단지 아파트가 들어서기 힘든 구조이며, 초창기 신도시 개발의 타이밍을 놓쳐 주택.연립주택 등의 거주형태가 이미 자리잡아 재개발하기도 쉽지 않은 상황입니다.그래서 중산층 이상 세대수가 많지 않아 A급 지에 비해 수요나 투자 모두 상대적으로 적을 수 밖에 없는 것입니다.그대로 집값에 반영되어, 최근 한강변에 준공된 해당지역 최고가 아파트인 아크로리버하임의 평당가 4천만원대로 반포 아크로리버파크의 절반정도에 그치고 있습니다.
[출처] 서울에서 가장 살기좋고 투자하기 좋은 최고의 동네 (부동산 스터디') |작성자 홈킴
