1. 채상욱 하나금융투자 애널리스트
오늘 부동산 대책 발표되었네요. 정말 충격적 내용이었습니다.
뭔 말을 해도 안들릴 사람들도 있겠지만,
먼저, 2019년의 재상승(!)은 3040들이 전세대출 신용대출 풀로 받아서 주택을 전세끼고 사는 싸이클인데요. 왜내면 청약에서 도태되고 부동산으로 돈 번 주변인이 많으니까요.
오늘 대책 시 9억초과 주택 보유시 또는 2주택자는 전세만기 시 회수네요. 아울러 튀지못하게 사적보증인 서울보증도 협조한다고...(협조와 무관하게 주금공 주도보 전세는 만기시 연장불가 각)
이로써 전세대출 싸이클은 끝나겠네요.
나머지는... 15억 초과 주택 주담대 금지가 두번째 충격이고(어우...), 그리고 비거주 갭투자의 치트키인 소득령 154조 역시 꼼꼼하게 수정하겠다고 하네요.
종부세 인상은 헌법소원 나올만한 수준의 세율인데 이것도 충격이고, 특히 고가주택 소유주의 공시가율이 80퍼 수준으로 계획한 게 놀랍네요. 2주택자 세상한도 200에사 300퍼구요. 참고로 마래푸 15억 시세 기준 공시가 7.8억인데 12억 되겠네요. 래대팰은 시세 28억 대비 공시가 13.5억이고 곧 22억 된다는 소리구요. 앞으로 공시가격은 추가 정책으로 나온다고 하니 한번 더 놀랄 것 같습니다.
수요공급에서 공급은 이미 적절한 수준입니다. 놀라우신가요? 저는 3기신도시 나온 순간, 공급부족론을 꺽었습니다. 공급부족론은 2014년 9.1에서 택촉법 폐지시에 제가 맨먼저 주장한 듯 싶구요. 대세론을 그때부터 폈습니다. 재건축 분상제발 정비사업 위축? 클클... 정비사업은 수요쪽 이슈에 더 가깝습니다. 멸실수요가 위축되는데 왠 공급타령을?...
전세낀 투자의 최고 리스크가 현금흐름입니다. 그걸 건드렸습니다.
12.16 부동산 대책 업뎃(feat 괌)
1) 10년 이상 보유한 다주택자는 장특공제 30퍼 + 일반세율로 2020.6.30까지 매각이 됩니다. 얼마나 많을까 싶은데 국토부의 말로는 그 수가 크진 않을거라는게 오늘 설명회 참석기자 코멘트네요.
2) 15억 초과는 주담대 0입니다. 15억은 LTV 32퍼지만(9억까지 40퍼/ 9-14억은 20퍼),
15억 1원인 주택은 0원입니다. 생활자금만 됩니다.
3) 전세대출 강화는 행정지도라 17일부터 바로 시행이고, 시가 9억 이상 보유한 경우 전세대출 받아서 전세를 사는 경우라면 만기 시 회수됩니다. 2주택자도 동일하고요. 즉 전세끼고 갭 매수 한 경우에는 해당 주택에 거주하라는 의미입니다.
4) 9.13 발 종부세 인상은 2019년에는 1인 평균 500만원 수준이라고 보여지는데, 이번 2주택자 향 세금상한선 300퍼센트나 세율, 공정비율 인상으로 2020.3월 공시가격 발표 시 상당한 수요위축 예상됩니다. 강남 2주택자 연 5천 각이네요(현재는 연2천). 종부세법은 국회에서의 큰 저항이 없을 것이라는게 세무계의 의견인 듯 합니다. (2019년 기준 60만명이 내는 세금이라 소수 대상이기때문)
* 제 의견은 내일부터 시장은 바로 냉각될 거라는 점이구요, 아니 그냥 하락가능성이 커 보이네요. 9.13이 커피라면 12.16은 T.O.P니까요.
물론 저는 붇까페나 단톡방에서 엄청 까이는 무지랭이 초보던데(ㅎㅎ), 이 글을 펌 하시는 분들께서는 제 전망에 큰 의미는 두지 않으시면 좋을 거 같네요. 원체 잘난 족집게들이 대세 상승 한다고 예언들을 하고 있으니 염려마시면 좋을 듯 싶네요.
다만, 여긴 제 채널이라 이 채널에 계시는 분들은 내일부터는 심각한 되돌림 각오해야 할 것 같다는 말 밖에... 적당한 수준에서 시장이든 정부든 9.13 후 조정 수준에서 멈출 수 있었는데 서로 갈데까지 가는 느낌이네요. 그냥 여러가지로 안타깝습니다.
2. 이광수 미래에셋대우 연구위원
