안녕하세요? samtoshi 입니다.
회원님들 모두 새해 복 많이 받으시기 바랍니다 ^^
다사다난했던 한 해를 마무리한 시점에서
오늘은 2019년 서울 아파트 시장을 결산하고 2020년 전망을 언급해보고자 합니다.
□ 2019년 아파트 매매가 증감률 (KB부동산 기준)
전국 -0.3%, 서울 +2.9% (한강 이남 +3.5%, 한강 이북 +2.2%)
2019년은 서울 아파트 시장에 특별한 기록을 새긴 한 해가 되었습니다.
2019년 상반기 조정(-0.6%)을 겪었으나 하반기 반등(+3.5%)한 결과,
2019년 전체적으로도 +2.9%라는 상승률을 기록하여
1986년부터 부동산 데이터가 축적된 KB부동산 기준으로
사상 최초로 6년 연속 서울 아파트가 상승한 해가 되었습니다.
(1986~2019년 서울 아파트 연도별 상승률, KB부동산)
서울 아파트가 6년 연속 상승한 적이 없다는 사실은 우연의 산물이 아닙니다.
부동산에 관심이 있는 분이라면 대부분 알고 계시는 홍춘욱 박사님에 따르면
주택 가격이 상승하기 시작하면 이내 인허가 물량도 늘어나기 시작해서
이것이 상승 2~3년차부터 입주를 시작함으로써 점차 물량 부담으로 시장을 짓누르고
상승 5~6년차에는 물량 부담이 극대화되서 시장의 상승을 세우게 된다는 것입니다.
실제 이러한 사실을 뒷받침하듯 상승 6년차였던 2019년은
5만호가 넘는 입주 물량이 쏟아지는 해였습니다.
(2018년 12월 31일부터 입주를 개시한 헬리오시티를 2019년 입주 물량으로 간주시)
5년 연속 상승에 따른 피로감 누적, 평년보다 매우 많은 입주 물량에 따른 수급 부담으로
2019년 한 해는 조정장을 겪게 될 거라는 것이 제 주장이었습니다.
결과는 보시다시피 제 주장이 틀렸습니다.
지표상으로 상반기까지는 조정장을 겪었으나 하반기 급반등하여
연간 전체로 2019년은 서울 아파트 시장이 6년 연속 상승한 첫 해가 되었습니다.
제 주장이 틀렸다면 그 이유를 알아보는게 순서라고 생각합니다.
이미 얼마전 글로 설명드린 바 있습니다만 (https://cafe.naver.com/jaegebal/1357902)
장기간 상승에 따른 피로감과 많은 입주 물량을 뚫고
2019년이 6년 연속 상승하게 된 첫 해가 된 이유는
① 정부 규제의 반작용으로 인한 물량 잠김 현상(임대주택 등록 및 증여 급증) 심화 및
② 역대급 저금리에 따른 유동성 강화를 들 수 있겠습니다.
그렇다면 2020년은 어떻게 될까요?
부족한 식견이지만 개인적인 의견을 전제로 따져보았습니다.
□ 2020년 서울 아파트 시장은?
어떤 재화가 되었든 그 가치를 결정하는 것은 "수요"와 "공급"이라고 할 수 있습니다.
부동산도 예외는 아닐텐데 저는 여기에 "유동성"을 추가해서 보고 있습니다.
아파트 수요에 대해서는 다양한 견해가 있지만
저는 신간 《서울 아파트 상승의 끝은 어디인가》를 통해
78개 지역/연령별 계층을 서울 아파트 시세 추이와 비교해본 결과,
"서울/경기 10~11년차 부부"를 서울 아파트의 대표적인 매매 실수요 계층으로 삼았는데요,
이 계층은 2019년에 큰 폭으로 감소했다가 2020년에 보합세로 돌아서게 됩니다.
반면, 공급은 입주 물량으로 판단하는데요,
서울 아파트는 2019년 5만 2천여호라는 막대한 입주 물량을 기록했습니다.
이어지는 2020년은 4만 2천여호의 입주 물량이 예상되므로
2019년보다 물량 부담이 줄어듭니다.
이것도 1분기에 입주 물량이 상대적으로 집중되어있고
2분기부터는 월 평균 3천여호로 입주 물량이 더욱 감소합니다.
유동성은 어떨까요?
금리가 현재보다 높아질 가능성이 현저히 낮다고 볼 때
역대급 저금리에 기인한 강한 유동성은 그 힘이 여전하다고 보여지는데
만일 정부 계획대로 2020년에 3기 신도시 토지보상금이 풀린다면
(개인적으로는 3기 신도시 토지보상금 지급 시기를 2021~22년으로 예상하고 있습니다만)
그리고 사상 최초로 500조가 넘는 슈퍼 예산이 집행된다면
강력한 대출 규제에도 불구하고 유동성이 올해보다 강화될 부분도 크다고 하겠습니다.
보시다시피 2020년은 2019년 대비해서
① 수요는 늘고 ② 공급은 줄며 ③ 유동성은 더 늘어날 것으로 보입니다.
2019년보다 상승폭이 확대될 가능성이 높은 해가 2020년이라고 할 수 있었습니다.
다만 강도 높은 12.16 대책이 얼마나 힘을 발휘할지 지켜봐야 할 대목인데요,
개인적으로는 12.16 대책으로 발생할 수 있는 조정장은
길어도 1년 이내에 종식된다는게 제 생각입니다.
그 이유는 12.16 대책이 갈아타기 자체를 어렵게 만들고 있는데다
실거주 요건 강화로 양도 차익이 높은 서울로 주거 수요가 집중되고 있는 점,
분양가 상한제 확대로 더 많은 매매 수요들이 청약을 기다리면서 전세 수요로 전환되고 있고
서울 당해 1순위 획득을 위해 서울로 거주지를 옮기는 사람들이 많다는 점,
2020년 2분기부터 입주 물량마저 줄어든다는 점 등이
2020년 서울의 전세가 상승폭을 상당히 높일 수 있음을 시사하고 있기 때문입니다.
즉, 전세가가 큰 폭으로 상승할 가능성이 높다는 점이
12.16 대책으로 발생할 수 있는 조정장이 길게 못 간다고 판단하는 이유가 되겠습니다.
물론 제 전망이 틀릴 수 있습니다.
어디까지나 제 관점에서 "가능성" 측면으로 접근해봤다고 이해해주시면 감사하겠습니다.
□ 2019년에 대한 소회
2019년 역시 제게 큰 의미가 있는 한해였습니다.
2017년 8월 "서울 아파트 시장 중장기 전망"이라는 글이
카페지기 붇옹산님께 재조명 받으면서 출판사의 출간 제의를 받게 되었고
2018년 2월 《지금 서울에 집 사도 될까요?》
2018년 10월 《서울 아파트 마지막 기회가 온다》에 이어
2019년 11월 《서울 아파트 상승의 끝은 어디인가》를 내게 되었습니다.
지난 2년간 서울 아파트 시장에 대한 책을 계속 내게 되면서
"서울"이라는 지역에 대해서 많이 학습하게 되었고
이제 조금씩 더 넓은 지역을 들여다보고 싶은 마음도 생겼습니다.
다만 과거 두 권의 책에서 "2018년 상승 → 2019년 조정 → 2020년 이후 재상승"을 전망하였는데
2019년 조정이 반쪽 자리로 끝나 결과적으로 제 주장도 틀린 셈이 되었습니다만
앞으로도 틀릴지언정 두루뭉실하게 넘기지 말고
제 나름의 근거를 가지고 의견을 확실하게 말하고자 합니다.
그리고 앞으로도 이 공간에서 다양하게 소통하면서
많은 격려와 지도 편달을 바라는 마음 간절합니다.
그간 늘 격려해주셨던 회원님들께 정말 감사하다는 말씀 드리며
새해 복 많이 받으십시오 ^^
